El Estimado de Préstamo — tu documento inicial
Dentro de los 3 días hábiles posteriores a la solicitud de una hipoteca, cada prestamista está obligado por ley a enviarte un Estimado de Préstamo (LE). Este es un documento estandarizado de 3 páginas — el mismo formato independientemente del prestamista — lo que facilita comparar ofertas una al lado de la otra. Esto es lo que verás:
Términos clave explicados
La tasa de interés es lo que pagas por pedir prestado el dinero. El APR (Tasa de Porcentaje Anual) incluye la tasa de interés MÁS las tarifas del prestamista, puntos y otros costos — expresado como una tasa anual. El APR normalmente es más alto que la tasa de interés. Al comparar prestamistas, compara los APR, no solo las tasas de interés.
Ejemplo: Un préstamo con una tasa de interés del 6.5% pero tarifas altas podría tener un APR del 6.9%. Un préstamo con 6.75% pero tarifas bajas podría tener un APR del 6.85% — lo que lo convierte en el mejor trato en general.
Un punto = 1% del monto de tu préstamo pagado por adelantado para reducir tu tasa de interés. Pagar puntos tiene sentido solo si planeas quedarte en la casa el tiempo suficiente para recuperar el costo inicial a través de pagos mensuales más bajos.
Ejemplo: En un préstamo de $380,000, 1 punto = $3,800 por adelantado. Si reduce tu tasa en un 0.25% y te ahorra unos $62/mes, recuperas la inversión en unos 61 meses (~5 años). Si planeas mudarte antes, no pagues puntos.
Si das menos del 20% de entrada, la mayoría de los préstamos convencionales requieren PMI — una tarifa mensual que protege al prestamista (no a ti) en caso de incumplimiento. Típicamente cuesta 0.5–1.5% del monto del préstamo por año. En un préstamo de $380,000 eso es $158–$475/mes adicionales a tu pago. Puedes pedirle al prestamista que cancele el PMI cuando alcances el 20% de capital, y termina automáticamente al llegar al 22% según tu calendario de pagos original.
Los préstamos FHA tienen su propia versión llamada MIP (Prima de Seguro Hipotecario) que se comporta de manera diferente — pide a tu prestamista que explique la diferencia.
Tu prestamista típicamente cobra una porción de tus impuestos anuales a la propiedad y seguro de propietario cada mes y los mantiene en una cuenta de depósito en garantía, luego paga esas facturas en tu nombre cuando vencen. Por eso tu pago mensual es más alto que solo capital e interés — incluye la contribución al depósito en garantía.
Tu DTI es el total de tus pagos mensuales de deuda dividido por tus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas quieren que esto esté por debajo del 43–50% para la mayoría de los préstamos. Un DTI alto es una de las razones más comunes por las que los compradores son rechazados u ofrecen tasas peores. Paga las tarjetas de crédito y préstamos de automóvil antes de solicitar si puedes.
Ejemplo: $6,000/mes de ingresos. Pago de auto $400 + mínimo de tarjeta de crédito $150 + hipoteca propuesta $2,497 = $3,047 total. DTI = 3,047 ÷ 6,000 = 50.8% — límite, es posible que necesites pagar deudas primero.
Una hipoteca de tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante la vida del préstamo. Un ARM comienza con una tasa más baja por un período establecido (típicamente 5, 7 o 10 años) y luego se ajusta en un calendario fijo (a menudo cada 6 meses) según un índice de mercado. Los ARM pueden tener sentido si planeas vender o refinanciar antes del período de ajuste — pero conllevan riesgo si las tasas suben drásticamente.
Comparando tipos de préstamos comunes
| Tipo de Préstamo | Mínimo Inicial | Crédito Mínimo | Mejor Para |
|---|---|---|---|
| Convencional | 3–5% | 620+ | La mayoría de compradores con buen crédito |
| FHA | 3.5% | 580+ | Primera vez, puntajes de crédito más bajos |
| VA | 0% | Sin mínimo | Veteranos y militares activos |
| USDA | 0% | 640+ | Solo áreas rurales / suburbanas |
| Jumbo | 10–20% | 700+ | Préstamos superiores a $832,750 (límite conforme 2026 — se ajusta anualmente, confirma con tu prestamista) |
